ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)  (п.1 ст.454 ГК РФ).

Содержание документа

I. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор считается заключенным между сторонами с момента договоренности сторон по всем существенным условиям договора и придания ему установленной законом формы. П. 1 Ст. 432 ГК РФ

Существенное условие — это условие, которое должно быть недвусмысленно указано в договоре и не предполагающее двойное толкование.  Последствие несогласования существенных условий — незаконченность договора, признание договора незаключенным

Все существенные условия договора указаны в законе. Так, существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений являются: предмет договора (объект) (ст.554 ГК РФ), цена (ст.555 ГК), права лиц, сохраняющих по закону право проживания в отчуждаемом объекте (ст. 558 ГК РФ).

Часто путают существенное условие договора и существенное нарушение договора (ст. 450 ГК РФ). Стороны по своему соглашению могут определить неисполнение любого обязательства по договору как существенное нарушение договора. Это дает право одной из сторон требовать в судебном порядке изменения или расторжения договора.

Таким образом, указание в тексте договора, что цена это существенное условие договора и в случае не своевременной оплаты продавец вправе расторгнуть договор не имеет особого смысла, так как по закону цена итак существенное условие, а последствие не своевременной оплаты, которое может дать право продавцу на расторжение договора нужно рассматривать в связи с п. 3  ст. 486  ГК РФ, где последствием  при несвоевременной оплате установлены в виде возможности взыскания законной неустойки по ст. 395 ГК РФ, если стороны в договоре не предусмотрели договорную неустойку (штраф, пени). Таким образом, указанное условие не дает продавцу безусловное право на расторжение, а предусматривает право на обращение в суд и предоставление доказательства существенности нарушения по ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости установлена  обязательная письменная форма договора, заключенного в форме единого документа. Законом предусмотрены случаи обязательной нотариальной формы (см. Ст. 42 218-ФЗ о государственной регистрации).

Суть нотариальной формы договора предусмотрена ст. 163 ГК РФ и означает проверку законности сделки.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Ст. 455 ГК РФ говорит о необходимости определения товара, отчуждаемого по договору. Для недвижимости в тексте договора достаточно указать адрес месторасположения объекта согласно выписки из ЕГРН или кадастра и его кадастровый номер. В последнее время при обновлении данных кадастрового учета недвижимости присваиваются литеры адресам домов, в которых отчуждаются квартиры. Литеру дома можно самостоятельно узнать  из справочной информации кадастра. В связи с тем, что всем домам в СПб присваиваются литеры, ее необходимо обязательно указывать в договоре. При не указании литеры в договоре Росреестр приостанавливает регистрацию до момента внесения исправлений в договор по причине не корректного указания в договоре адреса отчуждаемого объекта. 

2. ЦЕНА ПРЕДМЕТА ДОГОВОРА

По ст. 485, 555 ГК РФ стороны в договоре купли-продажи обязаны определить цену предмета договора. Если стороны не согласовали цену как существенное условие, которое, по сути, включает в себя все нюансы сделки, оговоренные сторонами (скорость продажи, допустимые дефекты в недвижимости, специальные условия расчетов (рассрочки, отсрочки)), то есть те условия, которые суд не в состоянии восполнить при возникновении спора между сторонами (так как это условие супериндивидуально и если суд установит стоимость объекта по своему усмотрению, то не зная всех тонкостей объекта для одной из сторон, а может и для двух сразу, своим решением может заключить для сторон  убыточную, вредную сделку, что с точки зрения оборота жилья и политики гражданско-правового регулирования не должно быть допустимо), договор не считается заключенным.

2.1. ВАЛЮТА ПЛАТЕЖА. РАССРОЧКА И ОТСТРОЧКА. ПОЛУЧАТЕЛЬ ЦЕНЫ ПО ДОГОВОРУ

Нужно различать понятие цены договора и валюты платежа. Если оплата происходит в привязке к конкретной валюте или корзине валют, например, цена объекта по договору — 100.000 (сто тысяч евро), указанная цена выплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты по договору. Исключение из необходимости производить расчеты в рублях связаны с иностранным субъектом по договору (продавцом или покупателем) тогда не только цена, но и валюта платежа в договоре может быть выражена в иностранной валюте (Федеральный закон от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).

Также нужно различать понятия рассрочки и отсрочки оплаты. Рассрочка оплаты подразумевает график систематических платежей, установленный в договоре купли-продажи. Например, каждый месяц по 50.000 (пятьдесят тысяч) рублей. Отсрочка оплаты связана с определенным событием — переход права собственности, подписания сторонами акта-приема передачи. Но отличия не только в этом. По п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Т. е. если покупатель уже оплатил большую часть за объект и перестал платить, то вернуть объект продавцу уже не получится. Взыскание задолженности возможно путем обращения в суд и получения исполнительного листа на взыскание остатка платежа по договору.

ПРИ БЕЗНАЛИЧНОЙ ОПЛАТЕ ТОЧНОСТЬ РЕКВИЗИТОВ ПРОДАВЦА ИМЕЕТ СЕРЬЕЗНОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ.

При заключении договора, если продавец предоставляет номер счета в банке, куда переводятся деньги, то реквизиты счета должны быть представлены в виде выписки (справки) банка, заверенные печатью кредитной организации, т.к. при исполнении обязанности по оплате именно покупатель несет риск ненадлежащего исполнения.

Мыслима ситуация, когда у двух лиц с одинаковыми ФИО открыты счета в одном и том же банке. И продавец, положившись на реквизиты «ошибочно» предоставленные продавцом, переводя деньги иному лицу, будет считаться просрочившим обязательство по оплате по п. 1 ст. 312 ГК РФ и нарушит требования ст. 309 ГК РФ. В результате чего, договор может быть расторгнут и имущество возвращено п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Аналогичная ситуация когда продавец просит покупателя перевести цену договора иному лицу.

Указанные обстоятельства — предоставление реквизитов продавца без надлежаще оформленного документа банка, перевод исполнения иному (третьему) лицу можно детально расписать в договоре, но лучше когда причитающиеся деньги продавцу получает именно он или лицо по нотариальной доверенности.

2.2. БАНКРОТСТВО БАНКА ПРОДАВЦА И/ИЛИ КРЕДИТОРА В СЛУЧАЕ ОПЛАТЫ ЦЕНЫ ПО ДОГОВОРУ БЕЗНАЛИЧНЫМ ПУТЕМ

В соответствии с абз.6 п.1 ст.316 ГК РФ местом исполнения денежного обязательства должника об уплате безналичных денежных средств является банк, обслуживающий кредитора. Моментом исполнения денежного обязательства должника является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка кредитора (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54). До этого момента ссылка должника на неперечисление денежных средств по вине банка как на обстоятельство, освобождающее должника от ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства, неправомерна.

Суды в спорах об исполнении обязательств, связанных с перечислением денежных средств, также обращают внимание на то, что моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором (см. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2017 N Ф09-3176/17 по делу N А07-15348/2016; Постановление АС Московского округа от 09.03.2017 по делу N А40-191965/2015, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2017 N Ф05-4450/2017 по делу N А40-247531/2015; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.02.2017 N Ф07-13043/2016 по делу N А66-17026/2015).

Таким образом, момент исполнения обязательства по оплате денег продавцу в безналичной форме это момент зачисления денег на корреспондентский счет банка кредитора — это объяснение важно в случае банкротства кредитной организации или любой иной задержки в перечислении (блокировании денег) у любой стороны.

2.3. БАНКРОТСТВО ПРОДАВЦА И РИСК ПРИ ОПЛАТЕ

Предпочтительное получение денег по договору купли-продажи продавцом, а не иным лицом также основано на возможности оспаривания сделки (деньги получает не продавец, а иное лицо) на основании ст. 61.3 ФЗ о банкротстве, как сделка с предпочтением к одному из кредиторов будущего банкрота — продавца.

2.4. ДЕЙСТВИТЕЛЬНАЯ ЦЕНА В ДОГОВОРЕ ВАЖНА ПРИ РИСКАХ БАНКРОТСТВА ПРОДАВЦА

Указание в договоре действительной цены продажи, а в случае если цена продажи менее рыночной цены — указание мотивов установление сторонами такой цены (состояние объекта, дефекты в объекте т.д.) важно с точки зрения возможного оспаривания сделки по правилам о подозрительной сделке (см. банкротство, п. 5. Ст. 61.2 ФЗ о банкротстве.

Банкротство продавца — банкротство ФЗ о несостоятельности. п. 5 ст. 213.25 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.07.2019) предусматривает запрет на совершение гражданином, признанным банкротом каких-либо сделок с его имуществом без финансового управляющего. Прекращение процедуры банкротства определено ст. 213.18 ФЗ о банкротстве).

Ст. 61.2. ФЗ о банкротстве. Оспаривание подозрительных сделок должника. — 1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица

Из указанного следует два основания оспаривания подозрительной сделки лица впоследствии признанного банкротом. Первое основание — это неравноценное встречное предоставление. Имущество стоило 5 миллионов, но было продано за 3 миллиона. В этом случае кредиторы, финансовый управляющий вправе все заключенные подозрительные сделки в течение 1 года до момента признания лица банкротом оспорить. Второе основание — так же подозрительная сделка, но срок на ее оспаривание составляет не 1 год, а 3 года до момента признания лица банкротом. В случае иска о признании такой сделки недействительной истцу нужно доказать не только сам факт неравномерности (занижение цены), но и факт того, что продавец уже был финансово несостоятелен и его целью совершения сделки был вывод имущества из под кредиторов. Ярким примером может служить договор дарения недвижимости родственнику в ситуации, когда в отношении дарителя идут суды по взысканию задолженности.

ВЫВОД: Деньги по договору должен получать лично продавец или лицо по нотариальной доверенности. Если деньги платятся безналичным способом, важно иметь на руках заверенную выписку из банка с реквизитами счета продавца с указанием его паспортных данных. Не указывайте мнимую цену в договоре, при банкротстве продавца сделку могут оспорить по основаниям неравнозначного предоставления и вернуть объект в конкурсную массу кредиторов, деньги же вы, скорее всего, не получите.

2.5. ЗАЛОГ В ПОЛЬЗУ ПРОДАВЦА КАК ГАРАНТИЯ ОПЛАТЫ ПОКУПАТЕЛЯ

Настоящие разъяснения касаются указания в п. 5 ст. 488 ГК РФ условия о залоге продаваемого объекта в пользу продавца, если рассчитываться (передавать деньги под расписку) за продаваемый объект стороны будут после перехода права собственности на объект к покупателю.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как видно из указанного определения закон предусматривает порядок действий — продавец первым обязан совершить действие по договору — передать квартиру в собственность покупателю. И только после исполнения указанной обязанности у Покупателя появляется обязанность принять эту квартиру и оплатить за нее установленную договором цену. ГК в каждом случае определяет ответственность и условия для сторон, как за непередачу в собственность имущества продавцом, так и за несвоевременную передачу или передачу некачественного товара (ст. 463, 456-483 ГК РФ, ст. 556 — 557 ГК РФ). В договоре стороны могут изменить эту очередность, например, в отличие от порядка, установленного в ст. 454 ГК РФ стороны могут определить порядок исполнения договора так, что сначала покупатель будет обязан оплатить цену договора продавцу, а только потом продавец будет обязан передать товар в собственность покупателя).

Таким образом, по умолчанию установленный законом порядок продажи товара подразумевает продажу в кредит. Продавец кредитует (верит) покупателю, что тот после получения от него товара оплатит его стоимость.

Если имущество передается до оплаты цены покупателем (а так, по сути, происходит всегда, так как положенные деньги в ячейку не являются переданными продавцу), то в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ у продавца возникает право залога на проданную вещь, если иное не указано в тексте договора купли-продажи: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Если стороны договора хотят исключить установленное правило о залоге, то соответствующая формулировка включается в договор. После регистрации перехода права собственности правоотношения сторон в части залога регулируются 102 ФЗ Об ипотеке от 16.07.1998 г.  и нормами параграфа 3 ГК РФ, не противоречащими указанному закону.

Залог используется для того, чтобы покупатель, получивший в собственность объект и не рассчитавшийся с продавцом, до момента произведения расчетов и погашения залога  не смог самостоятельно распорядится, например, продать его другому лицу и тем самым  лишить продавца, в случае неоплаты,  возможности расторгнуть договор по правилам ст. 450 ГК РФ  и вернуть проданное имущество.

Гарантии выражены в виде залога проданной квартиры в пользу продавца. Залог в пользу продавца будет сохраняться до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается по договору с продавцом. Залог регистрируется как обременение в ЕГРН и погашается по правилам, установленным ст. 25 ФЗ об ипотеке недвижимости.

В случае не исполнения покупателем обязанности по оплате у продавца возникает два способа удовлетворить свой законный интерес из заключенного договора купли продажи:

1. Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть отчужденный объект (см. расторжение договора) Об этом же свидетельствует п.8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)

2. Обратить взыскание по правилам закона об ипотеке на заложенное имущество. (Ст. 54.1 ФЗ об ипотеке) (Решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону (Ростовская область) от 5 июля 2017 г. по делу № 2-1997/2017).

Зарегистрированный в реестре прав залог также не позволит покупателю перепродать объект без письменного согласия продавца до момента погашения записи об ипотеке, т.е. до исполнения покупателем своей обязанности по оплате стоимости предмета договора. И тем самым гарантирует сохранение объекта для обращения взыскания не него в случае неоплаты (Ст. 37-39 ФЗ об ипотеке).

2.5.1. КОГДА НУЖЕН ЗАЛОГ

Однако правило о залоге, указанное в законе, можно отменить, если в договоре кули-продажи предусмотреть оговорку об обратном. В 95 % случаев заключения договора стороны указывают в тексте о том, что продаваемый объект не будет находиться в залоге у продавца по правилам указанной выше статьи. Оговорка об отказе от залога в договоре указывается сторонами по 2 причинам: 1. Деньги до момента заключения договора купли-продажи задепонированы в сейфовую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. По условиям депонирования каждая из сторон договора имеет самостоятельный (независимый  от другой стороны) доступ к ячейке при наступлении оговоренных обстоятельств (регистрация перехода права собственности — продавец, отказ в регистрации — покупатель), тем самым достигается баланс интересов и рисков сторон, при котором использование залога замещается договоренным способом расчетов. 2. При регистрации залога в пользу продавца, покупатель приобретает обремененный, заложенные объект, т.е. объект приобретается с обременением и не всякий покупатель, не разобравшись в сути залога и способе его погашения, готов к приобщению такого «пораженного» залогом права. После расчетов залог нужно также погашать в Росреестре путем подачи соответствующего заявления, что так же при недобросовестности продавца-залогодержателя может привести к судебной процедуре.

2.5.2. В КАКОМ СЛУЧАЕ МОЖНО НЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ПРАВИЛО ГК О ЗАКОННОМ ЗАЛОГЕ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Продавец обязан передать в собственность имущество по заключенному договору, и только после передачи в собственность (заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права в реестре), продавец вправе требовать оплаты товара по правилам ст. 328 ГК РФ.

В связи с указанным сторонами в договоре купле-продаже рекомендуется уточнять установленный порядок исполнения заключенного договора. Уточнения происходят через описание условий расчетов между сторонами.

Так в договоре указывается, какой способ избрали стороны для произведения расчетов (например, с использованием сейфовой ячейки по соответствующему договору аренды, аккредитив банка, депозит нотариуса), также указывается срок, установленный сторонами для произведения расчетов, указание на выполнение согласованных сторонами условий, при наступлении которых возникает обязательство покупателя уплатить денежные средства (например, покупатель обязуется оплатить цену по договору в течение определенного сторонами период времени после регистрации перехода права собственности и/или передачи квартиры, и предоставления Ф9 с отсутствием зарегистрированных лиц в квартире  и так далее).

ВЫВОД: Регистрация залога в качестве обеспечения исполнения обязательства по уплате цены договора, конечно, влечет для Покупателя определенные «неудобства». Однако в случае, когда при расчете стороны не используют ни банковскую ячейку, ни депозит нотариуса, ни аккредитив банка, залог до момента полной оплаты Покупателем цены договора является достойным и уместным способом защиты прав и интересов Продавца.

Поэтому условия о залоге или его отсутствии нужно рассматривать исходя из условий сделки и готовности сторон к компромиссу.

2.5.3. РАСПИСКА ПРОДАВЦА О ПОЛУЧЕНИИ ДЕНЕГ

Если стороны рассчитались до заключения договора купли-продажи, то в договоре указывается соответствующая формулировка. При этом при анализе судебной практики была обнаружена особенность, что не все суды соглашаются подтверждать факт расчетов (если продавец заявляет, что, несмотря на указанную формулировку договора, покупатель деньги в действительности не передавал), если у покупателя не имеется расписки о получении денег. В связи с указанной особенностью рекомендуем покупателю иметь на руках, для подтверждения оплаты —  рукописную расписку продавца (см. п. 2 ст. 408 ГК РФ). В расписке необходимо указать, во исполнение какого обязательства передаются денежные средства, т.е. сделать ссылку на договор (дату, стороны, реестровый номер).

Расписка должна быть написана непосредственно при получении денег. Однако  нередко стороны, рассчитываясь через сейфовую ячейку, закладывают в нее не только деньги покупателя, но и расписку продавца об их получении. Поскольку в таких случаях расписка оформляется ранее срока фактического получения денег, агенты рекомендуют вписывать дату в расписку в момент ее фактического получения, что естественно позже даты ее написания. Мы не рекомендуем оформлять расписку (тем более, лично написанную продавцом) с позже внесенной датой ее составления, во-первых, потому что эта дата может не совпасть с действительной датой получения денег (эту дату всегда можно установить через запрос суда в расчетный центр о том, когда был получен пакет по сделке продавцом), во-вторых, судом будет установлена дописка в расписке, написанная продавцом в другое время, что так же можно заявить как аргумент мнимости документа.   Полагаем, лучше не указывать дату расписки вообще, но в момент получения предложить продавцу написать, что указанная расписка была передана (но не написана, датирована) покупателю в день ее действительной передачи — получения из сейфа покупателем, что будет больше соответствует истинной ситуации сделки, чем ее последующее датирование.

Внесенная в расписку информация разным способом, людьми и в разное время, может быть впоследствии заявлена как основание к недопустимости ее использования в суде как доказательство произведенной оплаты.

Ниже указаны аргументации суда о недостаточности указания оплаты в договоре без оформления письменного подтверждения получения денег:

Таким образом, исходя из обстоятельств, на которые истец ссылался в обоснование своих требований, а ответчик в обоснование своих возражений против иска, покупателю Ж.Е. надлежало доказать, что он полностью оплатил приобретенный товар и передал продавцу Ж.В. 3 800 000 рублей. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон (часть 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса РФ). Частью 1 статьи 161, частью 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должны совершаться в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Таким образом, факт передачи покупателем продавцу денежных средств в размере 3 800 000 рублей может быть подтвержден только письменными доказательствами. Письменных доказательств (расписки, денежные переводы и т.п.), свидетельствующих о том, что сумма 3 800 000 рублей была передана покупателем Ж.Е. и получена продавцом Ж.В. материалы дела не содержат, и на наличие таких доказательств ответчик в ходе судебного разбирательства не ссылался. Содержание пункта 3 договора купли-продажи от 27.07.2016 года, в котором указано: «Цена договора уплачена покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора полностью», необоснованно расценено судом первой инстанции как свидетельство передачи денежных средств от покупателя к продавцу. Данный текст выполнен печатным шрифтом, не подписан покупателем, и не подтверждает фактическую передачу денежных средств, так как не содержит сведений о том, когда и каким образом (наличным или безналичным расчетом) денежная сумма была передана покупателем и получена продавцом. ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 13 ноября 2017 г. по делу N 33-8540/2017

Несмотря на то, что указанное определение было отменено ВС РФ — Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.05.2018 N 58-КГ18-11 сам факт обращения ВС РФ на указанное решение говорит о устоявшемся систематическом подходе судов к решению аналогичных случаев. При этом шансы на пересмотр ВС РФ решения нижестоящего суда составляет от 0.3 — 0.8 процентов.

Необходимость недвусмысленного указания на обязательство которое погашается денежным исполнением продиктована Определением ВАС РФ от 24.03.2008 N 2657/08 по делу N А53-12664/2006-С4-41 В передаче дела по иску о взыскании задолженности по договору аренды помещения с правом выкупа для пересмотра в порядке надзора отказано, так как отсутствуют основания для пересмотра, предусмотренные ст. 304 АПК РФ.

ВЫВОД: расписка должна быть написана продавцом от руки либо от руки лицом по нотариальной доверенности (с полномочиями на получение денег, оригинал доверенности лучше забрать покупателю), в расписке должна стоять дата (написания и/или выдачи), должна быть ссылка на договор, по которому расписка выдается продавцом с указанием даты договора, номера регистрации в реестре нотариальных действий нотариуса, предмета договора (объекта) с указанием кадастрового номера, полученной суммы, прописанной цифрами и прописью. Расписку лучше писать шариковой ручкой, так как написанное ею сохраняется, с точки зрения возможной судебной экспертизы, значительно дольше, чем написанное гелевой ручкой. Не  допускайте в расписке исправлений или нечитаемого почерка (в этом случае лучше писать от руки печатными буквами). Разумно указать в расписке, что цена по  договору получена полностью, обязательство по оплате исполнено покупателем надлежащим образом путем передачи денег в сумме, указанной в расписке наличными деньгами. Претензий продавец к покупателю не имеет.

3. ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ ЛИЦА. СОХРАНЕНИЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ

Настоящие разъяснение касаются существенного условия договора купли-продажи недвижимости — сохранения права пользования отчуждаемым жилым помещением  третьими лицами на основании закона после его отчуждения.

По общему правилу ст.292 ГК РФ члены семьи собственника при продаже им жилого помещения теряют право проживания в нем.

П. 2 Ст. 292 ГК РФ: Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Ниже мы рассмотрим случаи, предусматривающие исключения из общего правила.

Ст. 558 ГК РФ устанавливает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, особенностью договора купли-продажи жилого помещения является указание в тексте договора лиц (если они есть), сохраняющих право пользования отчуждаемым объектом после перехода права собственности на него к покупателю.

Есть несколько оснований для возникновения такого права пользования жилым помещением:

  1. В случаях, если право продавца основано на договоре приватизации.

Согласно положениям ФЗ О введении в действие ЖК РФ  Ст. 19  ФЗ — Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (имеются ввиду лица, отказавшиеся от приватизации, а также лица, которые были зарегистрированы на момент приватизации в приватизируемом жилом помещении и не имели права на приватизацию в связи с тем, что ранее  уже реализовали свое право на приватизацию (см. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ от 19 августа 2008 г. N 5-В08-75).

  1. В случаях, если право продавца основано на основании ордера по ЖСК :

Речь идет о ситуациях, когда предоставление квартир в домах ЖСК производилось по ордерам, выдаваемым исполкомами местных советов (см. ст.118 ЖК РСФСР 1983 г.), а впоследствии — местными администрациями. По указанным основаниям приобретения Продавцом права собственности на жилые помещения существует аналогичная судебная практика и рекомендации, как и с приватизацией отчуждаемого объекта (см. Раздел виды обременений). Т.е. если квартира была предоставлена по ордеру не только титульному собственнику, но и членам его семьи, такие лица, также сохраняют право пользования указанным жилым помещением после его отчуждения.

  1. В случаях, когда право пользования основано на завещательном отказе.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом по наследству по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника): «…на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу» (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Таким образом, это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры.

  1. Находящиеся под опекой или попечительством члены семьи, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартиройпри ее продаже. Для отчуждения такого жилого помещения и для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства(п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Позиция ВС РФ: По общему правилу сделка по отчуждению жилого помещения ничтожна без необходимого в силу закона согласия органа опеки и попечительства на ее совершение Правовая позиция актуальна для сделок, совершенных до 01.09.2013 (до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Применимые нормы: ст. 168, п.4 ст.292 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2010 N 3-В10-1.

В случаях, указанных в п. 4 ст. 292 ГК РФ, получение разрешения органа опеки является обязательным условием действительности сделки. Несоблюдение этого условия по общему правилу влечет ничтожность сделки как противоречащей закону.

На практике нарушение указанной статьи ошибочно принимают за нарушение права несовершеннолетнего зарегистрированного в объекте как члена семьи собственника (см.  НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ЧЛЕНЫ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА, ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ В ОТЧУЖДАЕМОМ ОБЪЕКТЕ).

Однако указанное есть самостоятельное основание для признания договора недействительным.

Здесь речь идет не только несовершеннолетних детях, в отношении которых родители были лишены родительских прав или детях, ставших сиротами, но и о лицах совершеннолетних, но признанных судом ограниченно дееспособными, недееспособными. В связи с чем, при приобретении объекта, на регистрационном учете в котором числятся указанные лица, необходимо истребовать предварительное разрешение органов опеки.

  1. Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст.34 Жилищного Кодекса РФ).
  2. Кроме того, независимо от регистрации, права пользования жилым помещением имеют те, кто проживает в ней на основании договора найма (ст.675 ГК РФ) или на основании договора безвозмездного пользования (п.1 ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, указанные лица сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру также с «обременением».

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ И ПРОВЕРЯТЬ В СЛУЧАЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОБЪЕКТА У ЛИЦА ПО ПРИВАТИЗАЦИИ / ЖСК ПО ОРДЕРУ

Указанные лица, сохраняющие право пользования помещением по основаниям, описанным выше, предоставляют при отчуждении помещения, отказ от права пользования указанным помещением, в противном случае Покупатель приобретает жилое помещение «обремененное» их правом пользования. При удостоверении договора купли-продажи жилого помещения, принадлежащего продавцу по основаниям, указанным выше, нотариус для удостоверения договора истребует архивную Ф9, в отношении отчуждаемого объекта. Так как именно в архивной форме может быть указанные лица, которые проживали совместно продавцом в момент приобретения им права собственности и имели равные с ним права, в том числе снятые с регистрационного учета к моменту заключения договора.

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ, ВОЗНИКШЕЕ ИЗ ПРИВАТИЗАЦИИ И ЖСК

Обращаем внимание на то, что если в архивной справке по Ф.9 такие лица были, но к моменту отчуждения жилого помещения были сняты с регистрационного учета, то в соответствии с определением Верховного Суда Российской Федерации № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г. сам факт добровольного освобождения (прекращения права пользования лицом сохраняющим такое право) может служить основанием признать его утратившим право пользования жилым помещением. Далее суд приводит те обстоятельства, которые должны быть проверены судом при желании снявшегося с регистрационного учета лица восстановить свое право. Таким образом, факт снятия с регистрационного учета лица не является бесспорным основанием считать, что такое лицо прекратило право пользования отчуждаемым объектом. Следовательно, истребовать отказ от такого лица от права пользования для сторон договора было бы предпочтительно. В противном случае, такие лица из архивной Ф9 переносятся в договор купли-продажи под заверения продавца(ов) о том, что они добровольно прекратили право пользования отчуждаемым объектом при снятии с регистрационного учета.

Так как не все паспортные столы предоставляют архивную Ф9 по запросу продавца, продавец может получить в нотариальной конторе бесплатный нотариальный запрос на получение такой архивной Ф9.

Из анализа судебной практики делается вывод, согласно которому при отчуждении объекта собственником, зарегистрированные в объекте члены семьи сохраняют право проживания имеющееся у них на основании закона (см. Приватизация и орден ЖСК), либо на основании договора найма. В иных случаях через иск о прекращении права пользования лица также заявляется о снятии лица с регистрационного учета.

ПРЕКРАЩЕНИЕ СЕМЕЙНЫХ ОТНОШЕНИЙ КАК ОСНОВАНИЕ СНЯТИЕ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ.

3 Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации:
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ЧЛЕНЫ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА, ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ В ОТЧУЖДАЕМОМ ОБЪЕКТЕ.

Позиция КС РФ, ВС РФ: Если переход права собственности на жилое помещение нарушает право несовершеннолетнего на жилище, он не утрачивает права пользования данным помещением.  Применимые нормы: п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 38, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2.

Если вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав несовершеннолетнего ребенка сделка купли-продажи квартиры совершена одним из родителей в отношении квартиры, в которой зарегистрирован и проживает его несовершеннолетний ребенок, не имеющий прав на другое жилое помещение, такая сделка нарушает право несовершеннолетнего ребенка на проживание в квартире. В связи с этим несовершеннолетний не признается утратившим право пользования жилым помещением и не подлежит снятию с регистрационного учета.

Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П В силу ч. 2 ст. 38 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ во взаимосвязи с ее ч. 3 ст. 17, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей. При любых обстоятельствах действия родителей не должны приводить к лишению детей жилища (Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2013 N 5-КГ13-88).

СОГЛАСИЕ ОРГАНОВ ОПЕКИ НЕ ТРЕБУЕТСЯ, ЕСЛИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЙ СОСТОИТ НА РЕГИСТРАЦИОННОМ УЧЕТЕ.

Позиция КС РФ: По общему правилу при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, получения согласия органа опеки и попечительства не требуется Применимые нормы: п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 121 СК РФ Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П. Исходя из смысла п. 4 ст. 292 ГК РФ с учетом ст. ст. 121 и 122 СК РФ при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, получения согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется. Предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и у органа опеки и попечительства нет опровергающей это информации.

Это однако не относится к несовершеннолетним, оставшимся без родительского попечения (см.выше). Это положение также подтверждается Постановлением Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 года № 13-П По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданки В.В.Чадаевой

РЕГИСТРАЦИЯ В КВАРТИРЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЛИЦ, В ТОМ ЧИСЛЕ И НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО, ЕСЛИ ОН НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ЧЛЕНОМ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА.

Позиция ВС РФ: Регистрация в квартире не предоставляет несовершеннолетнему право пользования данным помещением, если он не является членом семьи собственника квартиры.

Применимые нормы: п. 1 ст. 292 ГК РФ, ст.31 ЖК РФ Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 N 5-КГ15-190 (Судебная коллегия по гражданским делам).

Состояние родства с собственником квартиры (истцом) и регистрация в ней не могут служить достаточным основанием для вывода о том, что несовершеннолетний внук является членом семьи собственника и, следовательно, имеет право пользоваться этим жилым помещением. Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск о прекращении права пользования спорной квартирой и снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего внука. Тот не является членом семьи истца. Соглашение между истцом и законным представителем несовершеннолетнего внука, которое бы позволило последнему пользоваться собственностью истца, не достигнуто.

Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2010 N 3-В10-1: регистрация в квартире не предоставляет несовершеннолетнему право пользования данным жилым помещением, если он не является членом семьи собственника квартиры.

ПРЕКРАЩЕНИЕ СЕМЕЙНЫХ ОТНОШЕНИЙ НЕ ЛИШАЕТ РЕБЕНКА ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЬЕКТОМ.

Позиция ВС РФ: При прекращении семейных отношений между родителями их несовершеннолетние дети не теряют права пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей.

Применимые нормы: п. 1 ст. 292 ГК РФ, ч.4 ст.31 ЖК РФ, пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14.

При прекращении семейных отношений между родителями их несовершеннолетний ребенок, проживающий в жилом помещении, которое находится в собственности одного из родителей, не теряет права пользования помещением в рамках правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2).

ПОЗИЦИЯ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ О РЕГИСТРАЦИИ И ПРАВА НА ПРОЖИВАНИЕ.

В соответствии с правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированными в сохраняющих свою силу решениях (Постановления от 4 апреля 1996 г. N 9-П и от 2 февраля 1998 г. N 4-П, определения от 13 июля 2000 г. N 185-О и от 5 октября 2000 г. N 199-О) и подлежащими обязательному учету в нормотворческой и правоприменительной практике, сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан; регистрация, в том смысле, в каком это не противоречит Конституции Российской Федерации, является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения  гражданина по месту пребывания или жительства.

ВЫВОД: По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру. Но в большинстве случаях такое обременение не подлежит государственной регистрации в Росреестре и соответственно его не видно ни в правоустанавливающих документах, ни в Выписках из Росреестра. Это можно списать на несовершенство нашего законодательства.

Покупателю необходимо собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой. Для этого, как минимум, необходимо потребовать справку о регистрации по форме 9, в том числе  архивную.

Если в квартире есть зарегистрированные лица, то лучше, чтобы до момента снятия их с регистрационного учета они при личном присутствии покупателя   написали заявление о снятии с регистрационного учета по причине отчуждения указанного объекта и с указанием о том, что они регистрируются в иную жилую площадь, (указать адрес основание для регистрации), обязуются с момента отчуждения объекта прекратить пользование объектом на условиях договора в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК Ф (лучше указать условия, как они указаны (будут указаны) в договоре купли-продажи).

Если вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы лица, не собственники жилого помещения, то можно в договоре указать пени за каждый день просрочки снятия лица с регистрационного учета и освобождения объекта. В отношении зарегистрированных несовершеннолетних покупателю рекомендуем иметь Ф9, где несовершеннолетний зарегистрирован постоянно в ином «понятном» жилом помещении. Под понятным имеется ввиду – помещение, принадлежащее самому несовершеннолетнему, его родителям, бабушке или деду со стороны любого родителя.

Также на практике Покупатели страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки тем, что оговаривают в порядке расчетов выплату части суммы (или всей суммы) после того, как им будет предоставлены справка о регистрации в отношении отчуждаемой квартиры с отсутствием зарегистрированных лиц.

II. ОБЯЗАННОСТЬ ПРОДАВЦА ПЕРЕДАТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ПОКУПАТЕЛЯ ОБЪЕКТ БЕЗ ОБРЕМЕНЕНИЙ.

Настоящие разъяснение касаются обязанности продавца передать объект без обременений иными лицами (наймом, арендой, завещательным отказом и т.д.) или предупредить продавца (путем указания в договоре купли-продажи) о таких обременениях.

1. КАКИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ ИМЕЮТСЯ В ВИДУ И КАКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРОДАВЦА

По ст. 557 ГК РФ продавец обязан передать объект свободным от иных прав. Если объект обременен (арендой, наймом, залогом, арестом, состоит в споре и т.д.) и продавец не сообщил об этом покупателю, то у покупателя в соответствии с указанной статей есть право потребовать уменьшения цены объекта, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Под отказом имеется ввиду расторжение договора купли-продажи (Ст. 557 ГК РФ и ст. 475 ГК РФ).

ЧТО ПОКУПАТЕЛЬ ДОЛЖЕН СДЕЛАТЬ ПЕРЕД ПРИОБРЕТЕНИЕМ ОБЪЕКТА

В статье 460 ГК РФ указано на вмененную добросовестность покупателя (если не знал и не должен был знать), что означает что до покупки покупатель обязан провести обычные и разумные с точки зрения гражданского оборота действия для покупателя, а именно:

а) выяснить сколько раз за последнее время объект поменял собственников. Много раз — плохо, мало – хорошо, б) выяснить, не является ли цена за объект значительно ниже среднерыночной цены,  в) осмотреть объект на предмет наличия вещей в квартире очевидно свидетельствующих о наличии лиц, пользующихся объектом и не намеренных его освобождать и после продажи, г) пообщаться с представителем ТСЖ или управляющей компании на предмет истории объекта — споров или конфликтов собственников,  д) ознакомиться с выпиской из реестра на предмет наличия обременений, е) проверить реестры банкротств, доверенностей, росфинмониторинг, исполнительных производств, дееспособности лиц с целью получения информации в отношении продавца и т.д.

Непринятие покупателем разумных и обычных действий может быть основанием для квалификации покупателя как недобросовестного и уменьшения размера ответственности продавца.

Большую часть указанных проверочных действий проводит до сделки нотариус самостоятельно, но некоторые остаются на усмотрение сторон и зависят от условий конкретной сделки и качества титула продавца.

ВЫВОД : Покупателю нужно проводить все проверочные действия, указанные выше. Проконсультируйтесь лично с нотариусом по правоустанавливающим документам продавца для определения объема дополнительных проверочных действий.

2. АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

Ст. 456, 484 ГК РФ регулирует порядок передачи товара от продавца к покупателю. В соответствии со ст. 556 ГК РФ стороны при передаче объекта составляют акт приема-передачи или и иной документ, его заменяющий. Срок передачи объекта — определяется в договоре купли-продажи сторонами исходя из конкретной ситуации. Передача объекта может быть до заключения договора, после заключения договора и после регистрации права собственности или выполнения сторонами иных согласованных условий. Если срок не согласован, то он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ в течение семи дней с момента предъявления указанного требования о передаче покупателем. Акт приема- передачи должен установить факт вступления во владение объектом покупателя по договору. Ст. 556 ГК РФ «Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче». Т.е. к моменту подписания акта объект должен быть свободен от посторонних людей, вещей и после подписания акта путем передачи ключей от объекта он должен поступить под контроль покупателя. Сам по себе подписанный акт без передачи во владение объектом не означает его передачу покупателю. Факт состоявшейся передачи объекта может быть отражен в самом договоре купли-продажи. Передача во владение определяет следующие важные моменты: а) перехода момента ответственности за объект, риски случайного повреждения или случайной гибели объекта (например, за возможные протечки в квартире). По общему правилу отвечает за объект тот, кто его контролирует, т.е. тот, кто является его собственником или тот, кто им владеет (Ст. 211 ГК РФ и п. 1 ст. 459 ГК РФ). Кроме этого, скорейшая передача объекта к покупателю выгодна покупателю с точки зрения устранения риска двойных продаж недобросовестным продавцом. По ст. 398 ГК РФ. Если продавец отказывается передать объект покупателю, то средства защиты указаны в ст. 463 ГК РФ с оговоркой на ст. 398 ГК РФ.

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

По ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества. Применительно для договора продажи жилой недвижимости, квартира, комната должна быть пригодна для проживания, т. е. отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (Ст. 15 ЖК РФ). По ст. 477 ГК РФ срок, в течение которого покупатель вправе предъявить требования о некачественном товаре к продавцу определен в два года. По ст. 471 ГК РФ начало течения гарантийного срока на проданный объект начинается с момента передачи объекта по акту приема-передачи, если иное не предусмотрено в договоре сторонами. В целом, судебная практика в отношении жилых помещений придерживается указанного срока.

КАЧЕСТВО ОБЬЕКТА

Права покупателя в связи с некачественным товаром указаны в ст. 475 ГК РФ с поправкой на ст. 557 ГК РФ. Так, иски в связи с ненадлежащим качеством товара рассматриваются судами вне зависимости от подписанного акта-приема передачи. Т.е. само подписание акта приема-передачи не означает отказ от возможного иска покупателем или согласие с некачественным состоянием объекта (протечки батарей, труб, некачественные окна, двери, обнаруженные дыры в полу или потолке, и т. д.). На недостатки объекта должно быть прямо указано в тексте акта приема-передачи и на согласие покупателя принять объект на основании того, что указанные недостатки учтены в цене договора купли- продажи. Ст. 556 ГК РФ «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».  По ст. 476 ГК РФ Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

УКАЗАНИЕ НА ТО, ЧТО ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЯВЛЯЕТСЯ АКТОМ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

ВС подтвердил правомерность включения условия о том, что договор является актом приема-передачи отчуждаемого объекта. Однако в случае возникновения споров в отношении имущества, суд может дополнительно затребовать доказательство факта передачи имущества в виде вселения в квартиру покупателем, передачи ключей от объекта к покупателю и иные доказательства.

ВЫВОД: Скорейшее вступление покупателем во владение недвижимостью по акту всегда к выгоде покупателя. Такое владение, основанное на заключенном договоре (и без перехода права собственности) правомерно и имеет судебную защиту. Ст. 305 ГК РФ  устраняет риски вселения посторонних лиц и иных манипуляций объектом недобросовестным продавцом.

III. ОСОБЕННОСТИ ОТЧУЖДЕНИЯ ДОЛИ КВАРТИРЫ

Настоящие разъяснение касаются порядка уведомления сособственников квартиры, доля которой продается постороннему лицу, а также порядка уведомления сособственников.

1. ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ УВЕДОМЛЕНИЯ ИНЫХ СОСОБСТВЕННИКОВ О ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии со ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пояснения: В указанном правиле речь идет только о покупке доли квартиры лицом, не являющимся сособственником на момент нотариального удостоверения договора купли-продажи.  Указанное обстоятельство нотариус проверяет на основании полученной им до сделки выписки из ЕГРН. Если покупатель не сособственник, то продавец обязан в письменной форме известить по месту постоянной регистрации (проживания) всех сособственников с указанием в уведомлении основных условий продажи (цены, рассрочки платежа, лиц сохраняющих право пользования объектом и иных не типичных условий договора). Сособственник, заинтересованный в приобретении, может купить (дать письменное согласие на покупку, направленное по месту постоянной регистрации (проживания) продавца только на условиях указанных в уведомлении. Если сособственник предложил иные условия, отличные от указанного в уведомлении собственника (меньшую цену, рассрочку и т.д.), то такое согласие считается не состоявшимся. Таким образом, в том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи данные условия изменились, по крайней мере, в сторону улучшения прав покупателя (уменьшения цены, предоставлена рассрочка и т.п.), об этих изменениях участники долевой собственности вновь должны быть извещены.

Если собственник ответил согласием, но указал условия, которые не были оговорены самим отправителем — собственником в уведомлении, то собственник-продавец считается связанным таким согласием до момента прояснения всех условий сделки с сособственником и не должен продавать третьему лицу. В случае если несколько сособственников выразили согласие на приобретение отчуждаемой доли, то продавец вправе выбрать любого из них. В случае если состоялась продажа доли квартиры третьему лицу, то сособственник, выразивший согласие надлежащим образом, вправе потребовать в судебном порядке перевода права собственности на себя и взыскания с продавца убытков.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Пояснения: Закон говорит об одном месяце для приобретения недвижимости собственником с момента получения (по правилам ст. 165.1 ГК РФ) уведомления о продаже от продавца. В действительности этот срок касается не только приобретения, но и выражения согласия на приобретение сособственником. Т.е. если в течение месяца сособственник не купил предложений объект, а только выразил установленным образом согласие на приобретение, это уже связывает продавца от продажи постороннему лицу до момента прояснения ситуации с сособственником. Продать можно и без направления уведомлений по правилам ст. 250 ГК РФ, при условии предоставления нотариально заверенных (см. Ст. 40 218-ФЗ ) отказов  от преимущественного права приобретения.

2. УВЕДОМЛЕНИЕ СОСОБСТВЕННИКОВ ЧЕРЕЗ НОТАРИУСА. ПОЧТА РОССИИ

При уведомлении сособственников нотариусом, заявитель – продавец, намеривающийся продать долю, пишет нотариусу заявление с просьбой передать уведомления о предстоящей продаже иным собственникам по адресам их постоянной регистрации/ проживания. Нотариус готовит уведомления и направляет их заказным письмом с уведомлением и описью вложений. Как правило, по истечении месяца или месяца и 10-15 дней нотариус выдает заверенные копии направленных уведомлений и свидетельство о направлении/вручении уведомления собственникам (Ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Стоимость всей  процедуры такого уведомления через нотариуса ориентировочно составляет около 4000 рублей  на одного сособственника, из которых:

— подлинность подписи на заявлении продавца сособственнику с предложением купить его долю  – 900 рублей, уведомление нотариуса – 1200 рублей,  свидетельство о направлении/передаче заявления – 1700 рублей, а также продавец оплачивает почтовые расходы.

Обращаю внимание, что момент выдачи нотариусами свидетельства о направлении документов (именно направлении, а не вручении) не регламентирован, поэтому нотариус по требованию заявителя обязан выдать свидетельство о направлении документов буквально на следующий день их отправки собственникам. Иными словами, получение от нотариуса свидетельства о направлении документов не всегда означает возможность немедленного заключения договора отчуждения заявителем в пользу постороннего лица, так как срок для ожидания ответа еще не истек.

К сожалению, почта России, посредством которой нотариус направляет письма собственникам, не всегда на квитанциях указывает даты движения письма, на основании которых нотариус рассчитывает даты для выдачи свидетельства. Поэтому нотариус (с указанием на это в свидетельстве) нередко указывает данные движения письма (момент доставки письма или его вручения адресату) из почтового идентификатора почты России указанным на сайте www.russianpost.ru и www.почта-россии.ру. Указание на идентификатор содержится и в методических рекомендация ФНП хоть и в связи с иными обстоятельствами.

Письмо> ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 <О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу> (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16))

Однако по смыслу Определения ВС РФ — Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136 Требование: О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании недействительными договора дарения и свидетельства о праве собственности, признании права собственности на долю квартиры и прекращении права общей долевой собственности на квартиру. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ему принадлежит доля в праве общей долевой собственности на квартиру, однако ответчиками нарушено преимущественное право истца на приобретение доли в праве собственности на квартиру. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суд не принял во внимание доводы истца о том, что уведомление о продаже доли в праве собственности он не получал.

В указанном определении ВС рассматривался случай, когда почта России не смогла документально подтвердить факт вручения письма адресату отраженного в идентификаторе почты России.  «Из ответа ФГУП «Почта России» от 25.11.2013 г., полученного по запросу суда и приобщенного к апелляционной жалобе, также следует, что 20.09.2012 г. вышеуказанное почтовое отправление было доставлено адресату простым порядком и лишь в связи с допущенными нарушениями правил приема, хранения и вручения регистрируемых почтовых отправлений, невозможно документально подтвердить факт его вручения адресату.»

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

То есть вне зависимости от того, что отражено в идентификаторе почты, если на запрос суда почта не сможет предоставить документальное подтверждение доставки/ вручения письма, суд может посчитать отправленное уведомление как ненадлежащее.

3. УВЕДОМЛЕНИЕ ПРОДАВЦОМ САМОСТОЯТЕЛЬНО. ПИСЬМО ИЛИ ТЕЛЕГРАММА

Порядок уведомления в ст. 250 ГК РФ не определен. Исходя из чего, продавец сам решает, как он будет производить уведомление. Однако в связи с тем, что сделка по отчуждению доли в общей собственности подлежит нотариальному заверению ст. 42 ФЗ 218, то продавцу разумно предварительно согласовать с нотариусом текст предстоящего уведомления с точки зрения допустимости их дальнейшего использования при удостоверении договора.

Извещение заказным письмом с уведомлением о вручении почтой России возможно только в случае, если в описи вложения будет указан текст уведомления полностью. Если текст не понятен или указан частично, нотариус вправе отказать в принятии такого уведомления и удостоверении договора.

Уведомление телеграммой допускается в случае предоставления копии отправленной телеграммы заверенной сотрудником почты России с указанием на  ее доставку/ вручение адресату. Важно помнить, что по условиям почты России отправленная телеграмма может быть вручена любому члену семьи адресата. Такая врученная телеграмма нотариусом не может быть принята к сделке.

4. МЕСТО ИЗВЕЩЕНИЯ АДРЕСАТА (СОСОБСТВЕННИКА), КОТОРОМУ НАПРАВЛЯЕТСЯ УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации, по месту жительства или пребывания, либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). П. 63 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

  1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пояснения: В указанном третьем пункте установлено срок на подачу иска по переводу права собственности на сособственника. Этот срок равен трем месяцам. Начало его течения по общему правилу начинается с момента внесения в ЕГРН нового собственника доли. Иск сособственника о переводе прав собственности может быть удовлетворен судом в случае, если: 1. Уведомление о продаже не было доставлено адресату (сособственнику) по месту его постоянной регистрации или фактического проживания (см. Выше п.63 ППВС номер 25) 2. Отчуждение объекта произошло на иных условиях, чем указано в уведомлении (например, по цене ниже уведомления) 3. Отчуждение объекта произошло либо ранее одного месяца + 10 рабочих дней (по правилам п. 2 ст. 294 ГК РФ разумно выждать дополнительно 10 рабочих дней, так как письмо сособственником может быть сдано на почту в последний день месяца указанного в ст. 250 ГК РФ), либо уведомленный собственник ответил согласием на полученное уведомление и направил его по месту регистрации отправителя, но последний не обратил внимание на доставленное по правилам ст. 165.1 ГК РФ письмо.

5. УВЕДОМЛЕНИЕ ЧЕРЕЗ РОСРЕЕСТР

  1. Совсем недавно Росреестром реализована возможность, предусмотренная Федеральным законом 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», извещения через официальный сайт Росреестра участников долевой собственности о продаже одним из собственников своей доли в случае, когда число сособственников более 20. Правда это касается случаев продажи долей в праве собственности на нежилые помещения. За публикацию на сайте Росреестра извещения плата не взимается.

Разместить такое извещение собственник может через «личный кабинет», вход в который осуществляется с главной страницы сайта Росреестра.

Если продавец известил сособственников о продаже доли через сайт Росреестра, при обращении к нотариусу подтверждать это не требуется, поскольку нотариус проверит данную информацию в специальном разделе сайта Росреестра, в котором опубликованное извещение доступно для просмотра в течение трех месяцев. Публикация извещения осуществляется собственником из «личного кабинета» сайта Росреестра путем заполнения специальной формы. Извещение должно содержать в себе вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли.

Участникам долевой собственности на объект недвижимости, у которых активирован «личный кабинет», в течение трех дней с даты размещения извещения о продаже одним из собственников своей доли, будет направлено уведомление о публикации такого извещения.

С момента публикации информации на сайте Росреестра необходимо подождать один месяц (по правилам п. 2 ст. 294 ГК РФ разумно выждать дополнительно 10 рабочих дней, так как письмо собственном может быть сдано на почту в последний день месяца указанного в ст. 250 ГК РФ) и 10 рабочих дней, после чего можно заключать договор.

Вывод:

Для того чтобы минимизировать риски оспаривания в суде договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, добросовестному Покупателю необходимо проверить состав сособственников, существующий на день заключения договора купли-продажи, факт извещения всех их, если извещение было произведено Продавцом самостоятельно, то необходимо проверить содержание таких извещений, а также соблюсти сроки для заключения договора купли-продажи с третьим лицом. Поскольку договор об отчуждении долей в праве собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то, безусловно, всю эту проверку также осуществляет нотариус, удостоверяющий сделку.

6. ЕСЛИ СДЕЛКА ЗАКЛЮЧЕНА, НО ПОРЯДОК УВЕДОМЛЕНИЯ НАРУШЕН

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (внесение в ЕГРЮЛ данных о новом собственнике, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). В соответствии со ст. 200 ГК РФ: Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время, по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ. п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010;

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

  1. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается, т.е. нельзя потребовать платы за совершаемый отказ от уступки права или уступить свое право иному лицу.

7. МЕНА НЕДВИЖИМОСТИ И УВЕДОМЛЕНИЕ ИНЫХ СОБСТВЕННИКОВ

  1. В соответствии с п.2 ст. 567 ГК РФ «к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже…».

В связи с этим правила ст.250 ГК РФ применяются также при отчуждении доли по договору мены. Это не понятное правило, так как мена недвижимости предполагает предоставление вместо денег иного недвижимого имущества. Но поскольку каждое недвижимое имущество по своей сути уникально, то и замену предоставления менщика произвести невозможно, так как маловероятно что у лица, заявляющего перевод прав из заключенного договора или выразившего согласие на мену есть возможность предоставить такое же жилое помещение как это намеривался сделать менщик, не являвшимся собственником объекта. В связи с чем, сам факт уведомления исходя из указанного в ст. 250 ГК РФ носит формальный характер и, по сути, не исполнимый для сособственников. То, что по сути указанное правило о применении ст. 250 ГК РФ к мене не должно относиться к недвижимости проявляется в судебной практике судов. (см. Пример ниже), но ВС РФ своей позиции пока не высказывал.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 08.07.2015 по делу N 33-9533/2015 Требование: О признании недействительным договора  мены жилых помещений и правоустанавливающих документов, применении последствий недействительности сделки. Обстоятельства: Истец сослался на то, что ему принадлежит доля в праве собственности на квартиру, ответчиком спорный договор заключен в отношении второй доли, принадлежащей несовершеннолетнему. О заключении спорного договора истец не был уведомлен, чем нарушено его преимущественное право покупки доли в праве собственности на указанную квартиру. Решение: В удовлетворении требования отказано.

«Кроме того, правила, предусмотренные пунктом 5 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации можно применять лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.»

8. ИСКЛЮЧЕНИЯ ИЗ ОБЯЗАННОСТИ ПО УВЕДОМЛЕНИЮ — ОТСТУПНОЕ

  1. Правила ст. 250 ГК РФ не применяются/применяются в случае приобретения доли объекта в результате заключенного сторонами отступного (См ст. 409 ГК РФ).

Не применяются — Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2014 N 9-КГ14-7 (Судебная коллегия по гражданским делам)

Применяются —Пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102.

Поскольку ВАС РФ больше не существует и его позиция была более ранняя, то по смыслу указанного в определении ВС РФ при предоставлении отступного, правила ст. 250 ГК РФ не применяются.

Не редко стороны договора используют отступное как способ обойти правила ст. 250 ГК РФ, но такая сделка, направленная в обход закона, является ничтожной по правилам ст. 170 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ и ст. 168 ГК РФ.

IV. ИДЕАЛЬНЫЕ ДОЛИ И ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КОМНАТАМИ

Настоящие разъяснения касаются приобретения доли квартиры и нюансов определения порядка пользования квартирой собственниками.

1. ДОЛЯ В КВАРТИРЕ БЕЗ ЗАКРЕПЛЕННОГО ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ МЕЖДУ СОСОБСТВЕННИКАМИ

Под идеальной долей нужно понимать долю мыслимую, т.е. долю в квартире (право собственности на долю в квартире), которая не определена в натуре и не имеет границ (комната как объект недвижимости определена границами), закрепленных в виде определенного порядка пользования в квартире за определенной комнатой, закрепленной за конкретным лицом. Пример идеальной доли — когда в правоустанавливающем договоре указано, что в собственности лица находится 1/15 доля в квартире, при этом порядок пользования комнатой в этой квартире между всеми сособствениками не определен.

Ст.15 ЖК РФ определяет объекты жилищных прав как жилые помещения. П. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Ст. 18 ЖК РФ говорит о регистрации прав на жилые помещение, отсылая к ст. 131 ГК РФ о зарегистрированных правах на недвижимые вещи. Вид общей собственности — долевой и совместной определен ст. 244 ГК РФ. Понятие личной собственности закон не раскрывает, а только определяет содержание понятие собственности вообще: ст. 209 ГК РФ — владение, пользование, распоряжение. При этом в СПб Росреестр в отличие от Москвы не регистрирует права на комнату, только право на долю в квартире. Регистрируя право на долю квартиры Росреестр, оставляет открытым вопрос о порядке пользования квартирой всеми собственниками на их усмотрение. Соглашение между сособственниками о пользовании квартирой в Росреестре не регистрируется.

2. ПОЛЬЗОВАНИЕ КВАРТИРОЙ НЕСКОЛЬКИМИ СОБСТВЕННИКАМИ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО СОГЛАШЕНИЮ МЕЖДУ НИМИ

По ст. 247 ГК РФ п.1 — Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении  согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Пояснения: С точки зрения закона, определить порядок пользования можно только путем, указанным выше. Т.е. несмотря на то, что указано в договоре продавца (закрепленный порядок пользования) при приобретении у него доли квартиры покупателем происходит изменение состава собственников в объекте и по правилам указанной статьи для закрепления права пользования за купленной долей квартиры нужно всем собственникам снова заключать соглашение о порядке пользования. И так каждый раз при смене любого собственника в квартире. Но судебная практика придерживается и иного подхода (см. ниже) (принцип следования).

ЕСЛИ НЕТ ПИСЬМЕННОГО ЗАКЛЮЧЕННОГО СОГЛАШЕНИЯ, ТО СУД СЧИТАЕТ СУЩЕСТВУЮЩИЙ ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ КАК УСТНОЕ СОГЛАШЕНИЕ СОБСТВЕННИКОВ

Судебная практика при определении порядка пользования учитывает принцип следования сложившегося фактического порядка пользования в квартире между сособственниками.

Как разъяснено в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Т.е. если в квартире существует сложившийся порядок пользования жилыми помещениями, и нет споров по фактическому пользованию, то такой порядок воспринимается судами как заключенное соглашение о порядке пользование. По смыслу ст. 247 ГК РФ соглашение о порядке пользования должно быть заключено в письменной форме. По желанию сторон соглашение может быть заверено нотариально. Несоблюдение письменной формы по ст. 162 ГК РФ при споре сособственников об определения порядка пользования суд потребует письменных доказательств заключенного или исполняемого всеми соглашения о порядке пользовании. Применительно к соглашению о порядке пользования из фактически сложившегося порядка доказательствами могут являться квитанции об оплате коммунальных услуг за пользование комнатой, Ф9, подтверждающая регистрацию в комнате и т.д.

ПЕРЕСМОТР ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ ПО ТРЕБОВАНИЮ СОБСТВЕННИКА В СВЯЗИ С ОБСТОЯТЕЛЬСТВАМИ, ЗАСЛУЖИВАЮЩИМИ ВНИМАНИЯ

Важно отметить, что сложившийся порядок пользования может не совпадать с размером долей собственников в квартире. Так, например собственник 12/57 долей (обычно 57 доли это жилая площадь квартиры) может пользоваться комнатой площадью 15 или 17 метров в связи с тем, что у собственника 3 несовершеннолетних ребенка. Возникает вопрос о том в праве ли такой многодетный покупатель, приобретший долю с указанием на пользование одной комнаты меньшей площадью после приобретения поставить в суде вопрос об изменении порядка пользования квартирой в связи с обстоятельствами инвалидности или рождения детей и т.д. ?

Пленум ВС допускает такую возможность. В соответствии с п. 37 Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Гражданского Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Конечно, указанное не означает об огульном удовлетворении судами таких требований, но сама возможность указанного судами допускается, и будет рассматриваться в каждом случае индивидуально.

3. ПРИОБРЕТЕНИЕ МИКРО ДОЛИ

Нередко стороны договора, намереваясь «обойти» требования ст. 250 ГК РФ о необходимости уведомления остальных собственников квартиры или получения их нотариально заверенного отказа от преимущественного права приобретения, используют сделку дарения микродоли квартиры.  После приобретения покупателем по дарению микродоли, без необходимости исполнения ст. 250 ГК РФ, покупатель, уже как участник долевой собственности, используя свое преимущественное право покупки, выкупает другие доли квартиры. В этом случае сделка дарения микродоли — есть сделка притворная — т. е. недействительная — ничтожная по правилам ст. 169 ГК РФ.

Если при подаче документов к нотариусу для удостоверения договора дарения микродоли стороны заявляют о притворности сделки, нотариус отказывает в нотариальном заверении по ст. 48 ОЗН РФ.

Если мотивом приобретения микродоли не является притворность, но какие-либо иные цели, то нотариус может предложить сторонам договора письменно обосновать необходимость заверения такой сделки и по результатам письменного обращения сторон за совершением указанного действия, принять решение после рассмотрения указанного обращения.

ВСЕЛЕНИЕ В МИКРО ДОЛЮ ПОКУПАТЕЛЯ

С правами лица владельца микро доли на проживание к квартире можно ознакомиться из указанного ниже судебного решения. Смысл Определения в том, что собственник объекта недвижимости (вне зависимости от размера доли) вправе пользоваться им наряду с иными собственниками — ст. 30 ЖК РФ, за исключением случая, если указанное пользование направлено на то, чтобы причинить вред иным собственникам ст. 10 ГК РФ и доля квартиры микро собственника не позволяет, в пересчете на квадратные метры квартиры,  ставить вопрос о возможности определения порядка пользования квартирой (например, доля соответствует площади 0,5 кв.метров), то в пользовании/вселении будет отказано.

Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013 N 4-КГ13-32 Требование: О вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, передать дубликат ключа. Обстоятельства: Истица является собственником доли в общей долевой собственности на квартиру, ответчица создает препятствия в пользовании квартирой. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как вселение истицы в квартиру приведет к существенному нарушению принадлежащих ответчице прав как сособственника спорной квартиры, чья доля в праве общей долевой собственности является значительной по сравнению с долей истицы.

ВЫКУП У ВЛАДЕЛЬЦА МИКРОДОЛИ по п. 4 ст. 252 ГК РФ

Выкупить долю владельца микродоли можно только с его согласия и при совокупности всех обстоятельств, перечисленных ниже в определении ВС РФ. Принудительный выкуп доли миниритарного собственника на практике практически не встречается.

Согласно абзацу 2 пункта 4 указанной нормы выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Закрепляя в п.4 ст.252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. Следовательно, применение указанных выше правил возможно при одновременном наличии следующих условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 8-КГ14-7

4. ЧАСТО ВСТРЕЧАЮЩИЕСЯ ВОПРОСЫ

Вопрос : Могут ли несколько (не все) сособственников заключить соглашение о порядке пользования комнатами? Считаю, что да. В этом случае, несмотря на указание  247 ст. ГК РФ действует правило ст. 421 ГК РФ о свободе договора. В ст. 247 ГК РФ не содержится прямого запрета на заключение соглашения несколькими собственниками так же не сказано о последствиях заключения такого соглашения. Из чего можно сделать вывод о том, что соглашение между двумя собственниками в силу ст. 307 ГК и п.3 ст. 308 ГК РФ  будет связывать в отношении определенного порядка пользования только их по отношении друг к другу. Другие собственники, не связанные договором, имеют право при судебном определении порядка пользования претендовать на пользование любой комнатой в квартире.

— Срок действия соглашения о порядке пользования?

Заключенное соглашение действует бессрочно, если срок его действия не определен сторонами в самом соглашении.

— Если собственник несовершеннолетний ?

Заключение такого соглашения допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п.2 ст. 37 ГК РФ).

— Как зарегистрировать/ вселить третьих лиц (несовершеннолетних) в долю квартиры где не указан/ определен порядок пользования квартирой?

Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст.247 ГК РФ). Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности. Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения. Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст.54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями.

В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.

ВЫВОД: УКАЗАНИЕ В ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩЕМ ДОКУМЕНТЕ ПРОДАВАВЦА (КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ДАРЕНИЯ, ПРИВАТИЗАЦИИ) НА ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КОНКРЕТНОЙ КОМНАТОЙ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПРАВООБРАЗУЮЩИМ ИЛИ ПРАВОПОДТВЕРЖДАЮЩИМ ДОКУМЕНТОМ В СИЛУ ВЫШЕУКАЗАННОГО. В СЛУЧАЕ ОТСУТСТВИЯ СОГЛАШЕНИЯ О ПОЛЬЗОВАНИИ ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ (ЧТО НА ПРАКТИКЕ ПРАКТИЧЕСКИ И НЕ ВСТРЕЧАЕТСЯ) УКАЗАНИЕ В ДОГОВОРЕ В КАЧЕСТВЕ ЗАВЕРЕНИЙ ПРОДАВЦА ОБ ОТСУТСТВИИ СПОРОВ СОБСТВЕННИКОВ О ПОРЯДКЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ КОМНАТАМИ В КВАРТИРЕ ОБЫЧНО ДОСТАТОЧНО, ПРИ УСЛОВИИ ЛИЧНОГО ОСВЕДОМЛЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЯ У ИНЫХ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИРЫ О СЛОЖИВШЕМСЯ ПОРЯДКЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ И ОТСУТСТВИИ ПРЕТЕНЗИЙ К ПРОДАВЦУ.

V. ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ И КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Граждане, осуществляя право пользования жилым помещением и право получения коммунальных услуг надлежащего качества, несут обязанность по своевременной и полной оплате жилого помещения и предоставленных коммунальных услуг (статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 5 ст. 153 ЖК РФ  обязанность по оплате коммунальных платежей возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 Жилищного Кодекса.

Таким образом, существующая задолженность по оплате квартиры или комнаты не переносится на нового собственника в силу прямого указания закона.

Более детальные ответы на вопросы оплаты коммунальных платежей дает судебная практика — Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Так, в случае если собственником жилого помещения (доли) является несовершеннолетний, то обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания (статьи 21, 26, 28  ГК РФ и статьи 56,6, 64 Семейного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При недостаточности у несовершеннолетнего средств обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг субсидиарно возлагается на его родителей (статья 26 ГК РФ).

Собственник, а также дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены его семьи, в том числе бывший член семьи, сохраняющий право пользования жилым помещением, исполняют солидарную обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением между ними (часть 3 статьи 31 и статья 153 ЖК РФ).

Пеня, установленная частью 14 статьи 155 ЖК РФ, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена по инициативе суда, разрешающего спор (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства (статья 56 ГПК РФ).

Обязанность по оплате долга за капитальный ремонт в силу п 3. Ст. 158 ЖК РФ переходит на нового собственника объекта недвижимости. Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статья 3, 158 ЖК РФ и статья 21 ГК РФ).

Если в купленном объекте были выявлены долги по коммунальным услугам и управляющая компания продолжает посылать квитанции с начислением пени, то необходимо обратиться в УК с заявлением о пересчете выставленных платежей.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, п. 155(1):

Отказ УК в пересчете по выставляемым квитанциям есть нарушение УК по расчету платы с соответствующей ответственностью : В случае нарушения исполнителем, в том числе лицом, привлеченным исполнителем для осуществления функций по расчету платы за коммунальные услуги, порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшего необоснованное увеличение размера платы, по обращению заявителя исполнитель обязан уплатить потребителю штраф в размере 50 процентов величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить в соответствии с настоящими Правилами, за исключением случаев, когда такое нарушение произошло по вине потребителя или устранено до обращения и (или) до оплаты потребителем. При поступлении обращения потребителя с письменным заявлением о выплате штрафа исполнитель не позднее 30 дней со дня поступления обращения обязан провести проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги и принять одно из следующих решений: а) о выявлении нарушения (полностью или частично) и выплате потребителю штрафа (полностью или частично); б) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.

VI. ПРАВА СУПРУГОВ И БЫВШИХ СУПРУГОВ

Настоящие разъяснение касаются порядка получения согласия супруга продавца при продаже объекта, а также согласия бывших супругов на отчуждение имущества, приобретенного в браке, но не разделенного после его расторжения.

По общему правилу в соответствии с п.3 ст. 35 СК РФ  для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Исключение из указанного правила определено в п.1 ст. 36 СК РФ: Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Таким образом, если квартира была приобретена одним из супругов в браке в результате дарения, наследования, приватизации, то при отчуждении этого имущества согласие другого супруга не требуется.

ЕСЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ (РЕГИСТРАЦИЯ В ЕГРН) ВОЗНИКЛА ДО БРАКА, А ДЕНЬГИ  ВЫПЛАЧИВАЛИСЬ (например, ИПОТЕКА) В ПЕРИОД БРАКА.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 5-КГ17-215 Требование: О разделе совместно нажитого имущества, признании права на долю квартиры. Обстоятельства: В период брака супругами приобретено жилое помещение. Встречное требование: О разделе совместно нажитого имущества, исключении из раздела имущества квартиры, взыскании компенсации за автомобиль. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд, включая в состав совместно нажитое имущество — квартиру и автомобиль, не учел, что спорное имущество приобретено сторонами до регистрации брака и за счет личных денежных средств, что исключает такое имущество из режима общей совместной собственности, кроме того, суд не определил объем денежных средств, который может быть признан совместно нажитым.

Из приведенных выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Таким образом, необходимым условием для признания имущества совместным является его приобретение супругами в период брака и на совместные денежные средства.

ЕСЛИ БРАК РАСТОРГНУТ

Если объект был приобретен по возмездной сделке в браке на имя одного из супругов и в последующем брак был расторгнут, но соглашение о разделе имущества не заключалось и требование в суд о разделе имущества не подавалось, то при отчуждении такого имущества продавец должен руководствоваться не требованием п.3 ст. 35 СК РФ, где необходимость истребовать согласие супруги на отчуждение объекта обусловлена признанием недействительности договора, а положением ст. 253  ГК РФ, где установлены иные правила и последствия.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.03.2017 N 46-КГ17-3 — Исходя из положений вышеприведенных правовых норм суду при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, следовало установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки. Также суд должен был установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

В случае несогласия Бикинеевой Н.А. на распоряжение Пресняковым О.А. квартирой суду следовало установить, знал или должен ли был знать об этом Пресняков А.А.

В данном случае на момент заключения оспариваемой сделки брак между Пресняковым О.А. и Бикинеевой Н.А. был прекращен и, соответственно, получение нотариального согласия Бикинеевой Н.А. на отчуждение бывшим супругом доли в праве собственности на квартиру не требовалось. Требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки.

СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ

Многие ошибочно полагают, что если с момента расторжения брака прошло более трех лет, то титульный собственник может отчуждать имущество, приобретенное в период брака, не истребуя согласие бывшего супруга. Однако, надо иметь ввиду, что течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15).

ОДОБРЕНИЕ СДЕЛКИ И ОТЛАГАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Если супруга продавца или покупателя не может предоставить согласие, но готова в последующем предоставить одобрение (п. 3 ст. 157 ГК РФ), сделка может быть совершена с отлагательным условием (см. сделка под условием) о  предоставлении одобрения с указанием всех условий договора.

  1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА ПОКУПКУ

Актуален вопрос, должны ли стороны договора предоставлять нотариусу согласие супруга покупателя на приобретение объекта по договору. Закон запутанно отвечает на этот вопрос. Если сделка подлежит обязательному нотариальному заверению (отчуждение доли квартиры), то ответ положительный. Если прямого указания на обязательное нотариальное заверение нет, то из толкования п.3 ст. 35 СК РФ и п.2 ст. 163 ГК РФ можно сделать вывод, что согласие необходимо, хотя некоторые считают и иначе.

СРОК ДЕЙСТВИЯ СОГЛАСИЯ

Срок действия оформленного согласия не регламентируется. Однако если на сделку предоставляется согласие старше 3-5 лет, разумно истребовать более «свежее» согласие или дополнительно запросить мнение второго супруга.

Условия принятия согласия зависят от характера самой сделки и стороны договора, которое согласие было выдано — покупатель или продавец.

УНИВЕРСАЛЬНОЕ СОГЛАСИЕ

Интересен вопрос, допустимо ли согласие на отчуждение любого имущества. В соответствии п. 56 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», третье лицо вправе дать одно согласие на совершение нескольких сделок. При этом статья 157.1 ГК РФ не предусматривает возможности выдачи общего согласия третьего лица на совершение любых сделок с конкретно неопределенным имуществом.

Давность согласия также затрагивается возможностью отзыва выданного только предварительного согласия супруга по правилам указанным в п. 57 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

ПРИЗНАТЬ ВЫДАННОЕ СОГЛАСИЕ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ ВОЗМОЖНО

Выдано согласие может быть оспорено по правилам положений о недействительности сделок — 177, 178, 179 ГК РФ. При признании согласия на совершение сделки недействительным сделка может быть оспорена по мотиву отсутствия необходимого в силу закона согласия по правилам статьи 173.1 ГК РФ и ст. 35 СК РФ

ВЫВОД: Из указанного выше следует, что подтверждением наличия полномочий у продавца на отчуждение имущества, приобретенного в браке по возмездной сделке и заключаемой после расторжения брака,  может служить согласие бывшего супруга — участника общей собственности на отчуждение объекта по правилам ст. 253 ГК РФ с указанием в нем на право получения денег от отчуждения указанного имущества. Такое согласие разумно нотариально заверить. В противном случае если бывшей (им) супругой (ом) будет доказано, что покупатель должен был знать о его (ее) не согласии на отчуждение, заключенная сделка может быть признана недействительной.

VII. КОГДА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЙ ОТЧУЖДАЕТ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

  1. 1. Если несовершеннолетний является собственником отчуждаемого помещения.

Согласно п 2. ст. 37 Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Таким образом, до момента заключения договора Продавцом должно быть  предоставлено предварительное разрешение органов опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Рекомендация: Выдаваемое опекой постановление по встречному условию приобретения несовершеннолетним имущества лучше иметь в отношении уже построенной недвижимости. Так как покупка недвижимости по ДДУ или ЖСК может повлечь дополнительный риск для покупателя, связанный с задержкой строительства и возможным оспариванием опекой заключенного договора как сделки ущемляющей имущественные интересы несовершеннолетнего.

П. 3 Ст. 37 ГК РФ предусмотрены ограничения по субъектному составу лиц, которые вправе совершать сделки с несовершеннолетним:

«3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками».

Под близкими родственниками СК РФ в ст. 14 понимает родственников по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры;

Также сделки по отчуждению недвижимого имущества от имени подопечного не вправе совершать временные опекуны и попечители (п.4 ст. 12 ФЗ об опеке и попечительстве).

Если в постановлении органов опеки условием отчуждения имущества несовершеннолетнего  указано одновременное приобретение в его собственность иного имущества, то либо необходимо сначала зарегистрировать право собственности на несовершеннолетнего либо отчуждать объект под отлагательным условием, предусматривающим вступление договора продажи несовершеннолетним в силу только при условии приобретения в его собственность встречного объекта по предварительному постановлению опеки (см. Ст. 157, 327.1 ГК РФ)

  1. Если несовершеннолетний не является собственником отчуждаемого помещения, но проживает в нем/ состоит на регистрационном учете. (подробнее см. раздел ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ ЛИЦА. СОХРАНЕНИЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ).

Согласно Жилищному кодексу РФ в случае, если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, разрешение органов опеки и попечительства оформлять не требуется, но законом и судебной практикой предусмотрены исключения.

Так по ст. 292 ГК РФ Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Выявить таких лиц возможно из Ф9 об объекте. Если в полученной Ф9 указаны зарегистрированные несовершеннолетние, то необходимо убедиться что их родители живы и не лишены родительских прав.

Также исключения из правила указанного п. 2 ст. 292 ГК РФ Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Установлен Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П и иной судебной практикой, Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2, Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2013 N 5-КГ13-88 и т.д. Указанные исключения касаются права зарегистрированного несовершеннолетнего на достойное место для проживания. Если после отчуждения помещения зарегистрированному несовершеннолетнему негде жить или иное жилое помещение значительно ухудшает качество жизни несовершеннолетнего, орган опеки и попечительства вправе вселить несовершеннолетнего обратно в проданное жилье до момента обеспечения несовершеннолетнего жилым посещением пригодным для постоянного проживания.

ВЫВОД :

Если продавец несовершеннолетний, то для покупателя разумно убедиться, что ребенок в результате приобретения встречного объекта — по условию предварительного разрешения органа опеки, улучшает свои жилищные условия. Под улучшениями обычно принимается размер жилой площади до и после сделок. Не лишним будет посчитать, сколько денег ребенок получил от продажи имущества и за сколько он приобрел иное жилье (обычно органы опеки не уделяют этому внимание). Если ребенок продает дороже, но покупает объект дешевле, то очевидно у него образуется излишек, который должен быть размещен на его счете в банке, что и должно быть указано в постановлении органов опеки.

Перед приобретением жилого помещения с зарегистрированным несовершеннолетним лучше договориться с продавцом о снятии несовершеннолетнего с учета в продаваемом жилом помещении и регистрацией его по новому постоянному месту жительства в жилом помещении, принадлежащем самому несовершеннолетнему, его родителям или близкому родственнику. Если на момент отчуждения ребенок остается на регистрационном учете, то покупателю разумно убедиться, что в соответствии с Ф9 ребенок после снятия с учета постоянно зарегистрирован в ином жилом помещении, о чем указать в тексте договора купли-продажи.

VIII. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

По общему правилу договора купли-продажи право собственности на вещь переходит в момент ее передачи покупателю.        

Однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст.223 ГК РФ). Ст. 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, после заключения договора купли-продажи, стороны (или нотариус, удостоверивший договор) должны предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документы для регистрации перехода права собственности на объект на имя покупателя.

Именно с момента такой регистрации покупатель становится собственником.

В случае нотариального удостоверения договора, обязанность по подаче документов на государственную регистрацию возложена на нотариуса, удостоверившего сделку, который должен ее исполнить не позднее двух рабочих дней с момента такого удостоверения. В случае заключения договора в простой письменной форме, стороны самостоятельно должны обратиться в орган регистрации прав с соответствующим пакетом документов. Сроков для такой подачи не предусмотрено, но нужно иметь ввиду, что до внесения в ЕГРН сведений о новом правообладателе, покупатель не сможет в полной мере осуществлять свои правомочия собственника.

Именно Единый государственный реестр недвижимости содержит запись о новом собственнике, осуществляя работу на принципах достоверности и публичности реестра. Подтверждением перехода права  является выписка из государственного реестра недвижимости. Справочная информация реестра, полученная в виде справочной выписки, не обладает необходимой достоверностью о титуле на объект и зарегистрированных обременениях/ограничениях права.

ВЫВОД: при планировании сделки, обсуждении вопросов расчетов (авансов, задатков) нужно помнить, что до момента регистрации права собственности, вне зависимости от заключения договора, права владения, пользования, распоряжения объектом покупатель не имеет.

IX. РАСТОРЖЕНИЕ И НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Заключенный договор растрогается по соглашению сторон п. 1. Ст. 450 ГК РФ  или в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Заключенный и исполненный (где стороны выполнили все обязанности по отношению друг к другу) договор расторгнуть невозможно. Аннулировать такой заключенный и исполненный договор можно только по правилам о признании сделки недействительной при наличии в сделке порока, указанного в гл. 9 параграф 2 ГК РФ. 

Возможность расторгнуть договор зависит от того обстоятельства, является ли договор к моменту расторжения сторонами исполненным или нет. Если все права и обязанности по договору купли-продажи исполнены — объект передан и право собственности перешло на покупателя, продавец оплатил всю цену по договору, то расторгнуть договор — по обоюдному желанию или в судебном порядке уже не возможно.

Аннулировать заключенную и исполненную сделку, как это указано выше, в этом случае возможно только в суде по правилам о недействительности сделок (см. ст. 177 — 179 ГК РФ).

Если договор не исполнен, например сторонами получен отказ в регистрации права собственности, то заключить соглашение о расторжении договора возможно. Форма соглашения о расторжении договора должна соответствовать форме основного договора. Так если договор был заключен в нотариальной форме, то соглашение должно быть так же заключено в нотариальной форме (Ст. 452 ГК РФ).

Если по договору переход права собственности произошел, но не произведена оплата (полная оплата) по договору, расторжение договора, как в добровольном, так и в судебном порядке также возможно. В этом случае в Росреестр стороны предоставляют соглашение о расторжении договора, по условиям которого переданное покупателю имущество возвращается продавцу (См. П. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и  определение N 5-КГ17-13 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017). При расторжении договора в судебном порядке суд оценивает заявление о расторжении договора истца с точки зрения п. 2 ст. 450 ГК РФ, по которому расторжение договора возможно только при его существенном нарушении. Критерий существенности нарушения суд определяет самостоятельно, но стороны договора вправе самостоятельно указать на существенность нарушения определенного условия. Например, на срок освобождения и передачи объекта по договору.

В ст. 450 ГК РФ существенность определяется следующим образом — Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Иными словами это значит, что если бы сторона договора, исполнившая свои обязанности надлежащим образом, знало о таком предстоящем нарушении договора другой стороной, то она его не заключила бы в принципе.

При заключении соглашения о расторжении договора сторонам важно определить, кто из сторон в какие сроки должен передать полученное по расторгаемому договору. Так если покупатель внес по договору часть цены, то в соглашении разумно определить когда эти деньги продавец должен вернуть обратно и т. д. В случае опасения сторон в своевременном возврате переданного по сделке возможно использовать предусмотренные главой 23 ГК РФ инструменты в виде неустойки, поручительства или залога.

При расторжении договора с рассрочкой платежа в связи с неоплатой предусмотренной в договоре части см. Раздел ЦЕНА ДОГОВОРА И ВАЛЮТА ПЛАТЕЖА.

X. ИЗЪЯТИЕ ОБЪЕКТА У ПОКУПАТЕЛЯ ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ ПРОДАВЦА

Настоящие разъяснения касаются экстраординарного случая, по которому у покупателя по завяленным в судебном порядке требованиям иных лиц изымают приобретенную в собственность недвижимость по договору купли-продажи.

ИЗЪЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ У ПОКУПАТЕЛЯ ПО ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ ПРОДАВЦА ЭТО РЕДКОЕ И ЭКСТРАОРДИНАРНОЕ ЯВЛЕНИЕ.

Ст. 461 ГК РФ говорит о случаях изъятия на основании судебного решения купленного объекта у покупателя. Это статья исключение и рассматривает случай когда покупатель лишается приобретенного права собственности, как правило, в связи с мошенническими действиям лиц.

ПРИ ИЗЪЯТИИ, СВЯЗАННЫМ С МОШЕННИЧЕСТВОМ ПРОДАВЦА, ДОБРОСОВЕСТНОСТЬ ПОКУПАТЕЛЯ ЗАЩИЩАЕТ НЕ ВСЕГДА

Ст. 461 ГК РФ —  рассматривает исключения из ст. 302 ГК РФ о невозможности изъятия объекта у добросовестного приобретателя. Соответственно «потерять» приобретенный объект покупатель может при двух основных основаниях: а)  продавец утратил на объект право собственности помимо своей воли. Это случаи подделки паспорта продавца и документов на отчуждаемый объект, заключения договора не уполномоченным лицом по отмененной/прекратившей свое действие доверенности, оспаривание завещания, признание сделки недействительной по ст. 177, 178, 179 ГК РФ и т.д. б) если покупатель при приобретении не проявил должной разумности и осмотрительность (см. Ст. 460 ГК РФ) и при оспаривании/признании сделки не действительной суд не признал его добросовестными покупателем и вернул объект продавцу.

ЗАЩИТА ПОКУПАТЕЛЯ ЭТО СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ

Изъятие имущества блокируется сроком исковой давности по оспаримой и ничтожной сделке — 1 и 3 года соответственно и появившимся привлекательным сроком исковой давности в 10 лет. Ст. 196 ГК РФ. При изъятии объекта покупатель вправе требовать убытки, если он не знал и не должен был знать об основаниях изъятия на момент заключения договора.

КАК ПОДСТРАХОВАТЬСЯ ПОКУПАТЕЛЮ ОТ ПОТЕРИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ?

Универсального способа, к сожалению, нет. Нужно внимательно изучать право продавца на объект. Если, например, отчуждаемая квартира была получена продавцами по приватизации, договору долевого участия, из пая по ЖСК, наследства по закону (первичное возникновения права собственности) и ими же и продается, то риск изъятия объекта минимален. Если объект в течение года перепродавался несколько раз, отчуждается сомнительными лицами и позиционируется как «быстрая продажа», то нужно быть внимательным, совершая сделку. Проверка паспортов сторон на утрату и недействительность, которая осуществляется нотариусом до сделки, проверка на банкротство продавца и иные проверки реестров минимизируют возможность изъятия объекта у покупателя.

РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ ОБЪЕКТА У НАСЛЕДНИКА ПО ЗАКОНУ И ЗАВЕЩАНИЮ

Часто вопросы возникают при приобретении объекта, где право собственности продавца основано на наследстве, в которое недавно вступил продавец по завещанию или по закону. Озабоченность связана с тем, что покупатель опасается появления иных наследников, которые могут претендовать на отчуждаемое имущество с последующим вовлечением покупателя в судебный спор.
42. Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»:
Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).

Таким образом, судебной практикой исключается возможность для «опоздавшего» наследника требовать возврата имущества в натуре, если к моменту включения его в число наследников имущество было отчужденно.

Иной случай, если истцом было успешно оспорено завещание — основание права наследования продавца. Тогда у продавца в силу признания завещания недействительным отсутствует право на распоряжение имуществом и отчужденное имущество по общему правилу должно быть возвращено в наследственную массу и  перейти к наследнику, имеющему право наследовать. В случае приобретения имущества, которое принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию и у покупателя есть опасение о том, что такое завещание может быть оспорено то эффективным средством защиты покупателя будет являться срок исковой давности — 1 год. Начало течения срока определяется по каждому основанию недействительности и, например, по основанию недействительности, предусмотренному ст. 177 ГК РФ в соответствии со  ст. 181 ГК РФ этот год составляет 1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что право его нарушено. Указанный момент, как правило, определяется моментом открытия наследства — днем смерти лица или внесения записи в ЕГРН о новом собственнике объекта.

ВЫВОД: как и указано потеря покупателем права собственности это чрезвычайная и редкая ситуация, если только при приобретении недвижимости покупатель не проверял документы или не обращался к юристу/ нотариусу. Элементарные меры предосторожности указаны в разделе о добросовестности покупателя. Тем не менее, имея на руках документы продавца, покупателю лучше обратиться за консультацией к нотариусу.

Контакты

+7 (812) 425-00-02 г. Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., дом 79 Режим работы:
C пн по пт с 9.00 до 21.00
сб и вс с 10.00 до 18.00

Регистрация

Вход в личный кабинет
Запомнить меня на сайте

Вход для администратора
Запомнить меня на сайте

Забыли пароль?